中堅のマンション管理会社の営業です。
マンションの自主管理をしている方との付き合いがあり、先日管理の相談がありました。営業して契約を目指すはずだったのですが、企画書に手間取ったこともあり、最終的には相見積もりで他社に取られてしまいました。上司からも怒られたのですが、自主管理物件は難しいと感じています。
そのマンションは高齢世帯の増加で自主管理が難しくなったことが大きな理由で、複数の管理会社に既に相談していたようでした。住んでいる方が当番制で清掃を行い、定期清掃だけ業者に頼むという方法でコストを下げていましたが、もう限界だったのです。
提案では管理委託費に清掃業者分を上乗せした分、コストは上がるが相対的に安くなるよう管理の手法をご案内し、管理物件の多さなど当社の信頼性を強調したのですが、空き家(空き部屋ですね)対策とか思いのほか対応すべきものがあり、時間がかかってしまいました。
次は失敗しないようにしたいのですが、注意すべきことはありますか?一般的なアドバイスでも構いません。
質問
マンション自主管理物件の提案について33view
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回答
3件の回答
リゾートマンションでは、空き部屋となったままという状態はよくあります。私が知ってる物件では、住民のボランティアの方が部屋の換気をやってあげているという例がありました。珍しいケースですが。
また、定期的な理事会を開き、建物の維持管理から住民の交流まで常に欠かさないマンションもあります。こちらも大きな問題なく現在に至っています。
自主管理は確かに難しい部分がありますが、全体をすぐに解決しようとするのではなく部分的にアドバイスしていき、最終的に管理委託させてもらうという、まあ時間はかかりますが、信頼を勝ち取っていくという手法がいいのでは。
恐らく、提案内容に凝りすぎたのでは?
企画書なんて今時あまり時間をかけてはいけません。もし見栄えのいいパワーポイントを作ろうと苦労していたなら時間がもったいないなあと感じます。箇条書き、ポイントを絞った企画書で十分。はやりのA4一枚でも可能です。それより、その中身についてどれだけ語れるかですね。
「コストの増加は仕方ない一方、信頼出来る管理会社に任せると、5つのメリットがある」などという観点で十分。自主管理で成功した他の物件の例(これはデーターとして蓄積があるでしょう)を添付して終わり。さっと提案しましょう。本当のコンサルが始まるのはそこからですよ。
自主管理物件はおっしゃる通り、個々の事情がいろいろあり提案が難しいです。正直、営業としては手間がかかります。単純に管理費について高い、安いで決まってしまうことも多いのでは?他のマンションで成功した事例を提案しても、当の物件に当てはまるかどうかは分からないから、あまりやりたくない・・・という声も一部ありますよね。
などと言っても話は始まらないので、私なりのアドバイスを。
高齢世帯が多いときは、防犯、防災対策に力を入れてください。それと何かあった時(部屋で倒れたとか、けがをしたとか)の対応が重要です。また、お住まいの方々からアンケートはとりましたか?事前の情報収集としてやっておいて損はありません。